Jak ograniczyć ryzyko podczas budowy domu?

 
Udostępnij
 

Manage episode 284493587 series 2504050
Stworzone przez Jak się wybudować?, odkryte przez Player FM i naszą społeczność - prawa autorskie są własnością wydawcy, a nie Player FM, a dzwięk jest przesyłany bezpośrednio z ich serwerów. Naciśnij przycisk Subskrybuj, aby śledzić aktualizacje Player FM, lub wklej adres URL kanału do innych aplikacji podcastowych.

Nareszcie po dłuższej przerwie wracam z kolejnym podcastem 🙂

Dzisiaj opowiadam o tym, dlaczego tak ważne jest ograniczanie ryzyka. Podczas szukania działki lub budowy domu niejednokrotnie będziesz chciał iść na skróty licząc na oszczędności lub skrócenie czasu budowy. Będziesz słyszał mnóstwo “dobrych” rad, które na pierwszy rzut oka będą się wydawały całkiem rozsądne. Wiem, bo sam przez to przechodziłem 🙂

Przykładowo – co możesz usłyszeć podczas szukania działki?

  • Kup tę działkę. W tak dobrej cenie nie kupisz lepszej! Jasne, że nie ma wydanych warunków zabudowy, ale w koło są zabudowania więc na pewno będziesz mógł wybudować to co chcesz. Kupuj, bo zaraz ktoś ci działkę zgarnie sprzed nosa.
  • Nie rób badań geotechnicznych! Obok stoją domy więc wszystko będzie dobrze, lepiej tego tysiaka przeznacz na coś innego.
  • Nie trać czasu na sprawdzanie czy do tej działki pociągną wodociąg. Nie wygłupiaj się – sąsiad ma wodę, to Tobie nie podłączą?

Tymczasem:

  • Zakup działki bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy może oznaczać, że na działce budowa będzie utrudniona lub wręcz niemożliwa. Tak – nawet to, że obok są jakieś zabudowania, nie oznacza pewności, że będziesz mógł się na tej działce pobudować!
  • Brak badań geotechnicznych może oznaczać, że kupisz działkę na której budowa będzie bardzo kosztowna. Wymiana gruntu to koszt nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
  • Działka może nie mieć dostępu do wodociągu nawet, jeżeli wodę ma sąsiad. Może się okazać, że średnica rury dochodzącej do sąsiada jest zbyt mała i nie ma żadnej możliwości podłączenia kolejnych budynków.

Każda z powyższych sytuacji spotkała albo moich znajomych albo moich czytelników.

I teraz przechodzę do oceny ryzyka.

Czy zakup działki bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy MUSI oznaczać problemy? Nie, ponieważ często możesz kupić taką działkę i wszystko będzie dobrze. Kupując działkę bez wydanej decyzji podejmujesz po prostu większe lub mniejsze RYZYKO.

Czy brak wykonania badań geotechnicznych oznacza, że na działce będą utrudnienia w budowie? Nie, ponieważ większość terenów pozwala na budowę domu. Brak wykonania badań geotechnicznych to po prostu niepotrzebne ryzyko.

Czy niesprawdzenie działki musi oznaczać problemy? Oczywiście, że nie – wszystko może być ok. Ale… po co ryzykować?

Jakie znaczenie ma to, że znajomy kupił działkę w ciemno i już zaczął budowę? To tylko oznacza, że podjął bardzo duże ryzyko – jemu się udało, Tobie być może nie.

Jakie znaczenie ma to, że znajomy nie stosował się do projektu budowlanego i na przykład nie zastosował hydroizolacji lub betonu podkładowego i mówi, żebyś Ty także zaoszczędził na tych etapach? Nie masz żadnej pewności, że dom znajomego został dobrze wybudowany. Może za kilka lat zaczną mu pękać tynki lub pojawi się wilgoć w domu? A nawet jeżeli u znajomego będzie wszystko dobrze, to… nie ma to znaczenia. Na wilgoć w budynku wpływają warunki gruntowe, czynniki zewnętrzne i nie jesteś w stanie przewidzieć, co będzie za kilka lat. Dlatego warto wybudować dom w taki sposób, aby zminimalizować ryzyko pojawienia się usterek lub błędów.

To tylko wstęp do podcastu. Zapraszam do odsłuchania. Poniżej znajdziesz transkrypcję nagrania.

Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.

https://blog.poradnik-budowlany.com/wp-content/uploads/2021/02/jak_sie_wybudowac_19.mp3

Cześć. Sławek Zając, podcast Jak Się Wybudować, w którym pomagam wybudować wymarzony dom i przy tym nie zwariować. W dzisiejszym odcinku będę mówił o tym, kogo słuchać na budowie i dlaczego tak ważne jest unikanie ryzyka. Zapraszam do słuchania.

Na początek krótka informacja, postaram się w tym roku być bardziej regularny, ponieważ w zeszłym roku nie do końca mi się to udawało, podcasty były dosyć rzadko. Nie mówię, jakie mam plany, natomiast chciałbym po prostu nagrywać przynajmniej raz na jakiś czas, żeby to było regularnie, oby się udało. 🙂

A druga informacja jest taka, że poprzedni podcast miał charakter trochę testowy, ponieważ jednocześnie nagrałem podcast, jednocześnie nagrałem film na YouTube. Myślałem, że będę robił w ten sposób właśnie kolejne odcinki, jednak postanowiłem zmienić zdanie. Pdcast jest dla mnie jednak bardziej intymny, mogę być bardziej może otwarty w komunikacji podcastowej i podcasty mogą być dłuższe. Natomiast filmy na YouTube będą krótsze, zamierzam trochę ten mój kanał na YouTube zmienić, więcej rzeczy pokazywać, tak żeby jednak i w podcastach, i na filmach na YouTube każdy znalazł trochę coś innego, jakąś inną wiedzę. Tak więc tyle, jeżeli chodzi o zmianę w tym roku, aczkolwiek to jest dopiero pierwszy miesiąc, a powiem szczerze, że mam plany bardzo ambitne, na razie jednak muszę pokończyć parę rzeczy związanych z moimi kursami online, ponieważ szykuję nowe odcinki. Kursantów w tej chwili mam już chyba prawie 500 (aktualizacja 08.02, liczba kursantów przekroczyła właśnie 500 osób!), w ogóle dla mnie rewelacyjna to jest liczba, niewiarygodna wręcz, więc tym bardziej mam mega motywację do tego, aby robić kolejne materiały, kolejne odcinki. 🙂

Nasza grupa dla kursantów na Facebooku, prężnie działa, dużo pytań, dużo odpowiedzi, dużo wiedzy. Tak więc jeżeli marzysz o budowie domu, zachęcam Cię, abyś zainteresował się moimi kursami, znajdziesz informacje u mnie na blogu Jak Się Wybudować i Nie Zwariować lub na stronie jaksiewybudowac.pl.

A dzisiaj będzie o tym, kogo słuchać na budowie i dlaczego tak ważne jest ograniczanie ryzyka. Odcinek będzie trochę luźniejszy i postaram się w nim zawszeć parę informacji takich budowlanych i technicznych, natomiast przede wszystkim chciałbym trochę ułożyć wam w głowie. Dlaczego? Dlatego, że wiem jak jest. Przed budową domu staramy się pozyskać jak najwięcej wiedzy, tak więc czytamy, wykupujemy poradniki, oglądamy filmy i tak dalej, i tak dalej, mamy jakiś plan działania, natomiast podczas budowy często jest tak, że działamy impulsywnie i ta wiedza, którą pozyskaliśmy wcześniej, trochę traci na znaczeniu. Najczęstszy przykład związany jest z umowami z wykonawcami, ponieważ bardzo wiele osób wie o tym, że podpisywanie umów z wykonawcami jest właściwie obowiązkowe, że to jest coś, co zapewnia bezpieczeństwo i przed budową wszyscy jesteśmy pewni, że będziemy takie rzeczy robić, natomiast w momencie, kiedy zaczynamy już szukać wykonawców, kiedy budowa trwa, kiedy nam bardzo zależy na czasie i nie chcemy żadnych opóźnień, to ta umowa gdzieś schodzi na dalszy plan, tak? Bo spotkamy się z jakimś wykonawcą, jednym, drugim, trzecim, ktoś zrobił na nas naprawdę bardzo dobre wrażenie, o tej umowie trochę może zapominamy albo wykonawca się wykręca, że tam nie za bardzo ma czas się z wami spotkać, ale oczywiście on może już zacząć za dwa tygodnie pracować, i nagle się okazuje, że ta umowa nie jest podpisana albo jest po prostu podpisana niestarannie, to znaczy, że wykonawca pokazał jakiś wzór umowy, a my się spieszymy, więc podpisujemy to, co nam pokazał i zaczynamy działać.

Tak więc teoria, czyli to wszystko, czego dowiadujemy się przed budową, a praktyka, niestety czasami się rozmija. Dlaczego warto podpisywać umowy z wykonawcą? Dlatego, że taka umowa zwiększa szanse, że wszystko pójdzie okej, wykonawca nas nie wystawi, wszystko będzie jak najbardziej w porządku. Natomiast, i teraz przechodzimy do punktu głównego tego podcastu, podpisanie umowy niczego nie gwarantuje, tak? Podpisanie umowy tylko zwiększa szanse, że wszystko będzie okej. Innymi słowy zmniejsza ryzyko porażki. I właśnie o tym, że pewne czynności wykonywane przed budową czy na budowie zwiększają lub zmniejszają Twoje ryzyko, będzie ten podcast.

W tym podcaście chciałbym głównie przestrzec przed dobrymi radami znajomych, rodziny czy też ludzi w Internecie, ponieważ bardzo często widzę takie porady typu zrób tak i tak, ponieważ ja tak zrobiłem i jest dobrze. I te rady dotyczą każdego etapu budowy, od fundamentów po dach, i to są moim zdaniem rady bardzo niebezpieczne albo przynajmniej w większości one są bardzo niebezpieczne. Przykładowo fundamenty. Jeżeli jeszcze nie wiesz, jak się buduje dom, jak w ogóle powstaje budynek, to zachęcam Cię do przeczytania moich artykułów na blogu z cyklu budowa domu krok po kroku. Parę dni temu, w styczniu, napisałem czwarty odcinek tego cyklu i doprowadziliśmy budowę domu do stanu surowego, otwartego. Jest już dużo naprawdę do przeczytania. A jeżeli wiesz, jak powstaje budynek, to wiesz, że fundamenty należy zabezpieczyć przed wodą i wilgocią, ponieważ wilgoć w domu to problemy, tak więc wilgoć jest w stanie przejść przez fundamenty właśnie do wnętrza budynku. Aby zabezpieczyć fundamenty przed wodą i wilgocią, stosuje się różne rozwiązania. Wszystko zależy od warunków gruntowych, zależy od tego, czy masz dom podpiwniczony, czy też nie, można na przykład dać drenaż wokół budynku, aby woda nie napierała na fundamenty, należy fundamenty przykryć czymś, aby wilgoć nie wchodziła do fundamentów, to wszystko powinno być opisane w projekcie budowlanym. I teraz przechodzimy do kwestii ryzyka. Jeżeli chciałbyś, żeby Twój dom był wybudowany na lata, nic się z nim nie działo, powinieneś doskonale zabezpieczyć fundamenty przed wodą i wilgocią, stosując odpowiednią hydroizolację. Takie rozwiązanie jest jednak droższe. I teraz wielu inwestorów, jeżeli nawet ma takie informacje w projekcie, to na etapie wykonywania budynku słyszy dobre rady, czasami od znajomych, czasami wręcz od wykonawców, którzy mówią, że słuchaj, to nie ma w ogóle bez sensu płacić aż tyle za właśnie hydroizolację, wystarczy, jeżeli posmarujesz fundamenty dysperbitem, będzie dobrze.

Słuchasz różnych wyjaśnień: “ja wybudowałem już lata temu, wszystko jest w porządku”, “ja buduję od dwunastu lat i nic się nie dzieje“, “nie ma co przepłacać, weź się nie wygłupiaj“. I pojawia się taka myśl, czy zapłacić trochę więcej za zabezpieczenie fundamentów, czy jednak zaoszczędzić na tym etapie, bo przecież wszyscy mówią, że jest w porządku, no to po co przepłacać. I to jest ta właśnie kwestia ryzyka. Jeżeli nawet fundamentów byś niczym nie przykrył, niczym, po prostu niczym nie smarujesz, żadnym dysperbitem, niczym, to nie oznacza to, że będziesz miał w przyszłości problemy. To jest bardzo istotne. To, że będą problemy, zależy od wielu czynników. Od tego, czy będzie napierała woda na Twoje fundamenty, jakie będą warunki gruntowe teraz i w przyszłości, jakie będą opady, czy roztapiający się śnieg będzie się dostawał na przykład pod kostkę i wchodził w fundamenty.

Mnóstwo czynników.

I tak naprawdę niezabezpieczenie fundamentów przed niczym nie oznacza, że będzie problem, natomiast oznacza tylko to, że będzie bardzo duże ryzyko wystąpienia problemu. Natomiast odpowiednie zastosowanie hydroizolacji spowoduje to, że masz praktycznie pewność, że będzie wszystko w porządku na lata.

Czy warto oszczędzać na izolacji fundamentów? Nie, ponieważ to trochę tak jakbyś już miał samochód, w którym masz ten sam komplet opon od dziesięciu lat, nie wymieniasz oleju silnikowego, nie dolewasz płynu chłodniczego, i tak sobie jeździsz. Ryzyko usterki jest oczywiście bardzo duże, prawdopodobnie prędzej czy później niestety coś się z tym samochodem stanie, a jeżeli już się stanie, to naprawa jego może być po prostu nieopłacalna. Przy budowie domu, jeżeli nie zabezpieczyć fundamentów przed wodą i wilgocią i wystąpi jednak jakiś problem, to koszt doprowadzenia budynku do stanu pierwotnego będzie ogromny i wielokrotnie wyższy niż zabezpieczenie fundamentów teraz, na tym pierwszym etapie. Takich rozważań będziesz miał bardzo dużo i na każdym etapie będziesz myślał o tym, czy by coś czasem nie zaoszczędzić lub przyspieszyć kosztem właśnie zwiększonego ryzyka. Ostatnio zauważyłem to na naszej grupie dla kursantów, w moim kursie o działce, ale zresztą i na blogu, i chyba w podcastach też o tym wielokrotnie mówiłem, kładę wielki nacisk na to, że przed zakupem działki powinno być wykonane badanie geotechniczne.

Badania geotechniczne stwierdzają po prostu, z jakich warstw składa się działka i potwierdzają takie badania, że możesz na przykład dom wybudować bez problemu. Jeżeli takich badań nie ma, jest ryzyko tego, że kupisz działkę, na której na przykład będziesz musiał wymienić cały grunt, ogromny koszt, lub trzeba będzie zmienić na przykład sposób posadowienia budynku, znowu ogromny koszt.

Tak więc dla bezpieczeństwa lepiej takie badania wykonać. Koszt to kilkaset złotych. Jeżeli sprzedający takich badań nie ma, a zwykle nie ma, no to należy podpisać umowę przedwstępną, w której sprzedawca zobowiązuje się do wykonania takich badań, a Ty zobowiązujesz się do zakupu tej działki, jeżeli okaże się, że w tej opinii geotechnicznej znajdzie się informacja o tym, że warunki gruntowe są proste.

O badaniach geotechnicznych mówię tak często, ponieważ wiem, z czym wiąże się zakup niesprawdzonej działki i co kilka miesięcy dostaję od kogoś maila, że jednak kupił działkę właśnie bez badań, zaczął się interesować tematem i dopiero potem wyszły jakieś problemy, i dopiero później dowiedział się, że w ogóle jest coś takiego jak badania geotechniczne. I przeczytam teraz krótkiego maila od mojej czytelniczki, aby zobrazować właśnie kwestię ryzyka kupienia niesprawdzonej działki.

“Do budowy drugiego domu wynajęłam czteroosobowy zespół specjalistów, który miał prowadzić i doradzać mi w zakupie działki, sporządzaniu projektów, nadzorowaniu formalności oraz prac budowlanych. Zespół niestety okazał się niekompetentny, co jednak zauważyłam dopiero sześć miesięcy później. W skład zespołu wchodził również kierownik budowy, który miał kierować, nadzorować oraz odpowiadać za prace budowlane. Zespół doradził mi zakup działki z gruntem nieplastycznym, na którym nie można było postawić domu. Przed rozpoczęciem budowy zleciłam geologiczne badanie gruntu. Lokalny geolog wyraził pisemną opinię, w której zalecił wymianę gruntu pod budynkiem około osiemnaście metrów m na osiemnaście metrów, czego dokonano. Grunt został wymieniony na głębokość około dwóch metrów, przy czym pięćdziesiąt centymetrów to utex. Architekt i konstruktor, jeżeli dobrze zrozumiałam, bazowali na opinii geologa. Wymiana gruntu kosztowała mnie w sumie około 80000 zł brutto, za działkę zapłaciłam 120000 tysięcy złotych.”

Ogromne pieniądze, ogromny kłopot i właśnie dlatego ten temat badań geotechnicznych tak często magluję, aby nikt nie musiał przez to przechodzić. I mimo tego że magluję ten temat, i tak piszą do mnie osoby, że jednak może nie warto takich badań robić, bo – cytat:

“rozmawiam ze znajomymi, którzy niedawno kupili działki w mojej okolicy i wszyscy raczej zgodnie twierdzili, że jak pojawia się okazja, to trzeba szybko działać. Jeden z nich nawet stwierdził, że kupił działkę niemal w ciemno po osiemnastu miesiącach poszukiwań”

I przyznaję, mam z tym mały problem, ponieważ rzeczywiście w większości sytuacji, jeżeli kupisz działkę w ciemno, to wszystko będzie w porządku, bo większość działek w Polsce jest po prostu w porządku. Natomiast w związku z tym, że na bieżąco i regularnie dostaję informacje od ludzi, którzy jednak wdepnęli w bagno, kupując działkę, która jednak generowała problemy, moim zadaniem, moim celem jest zmniejszenie ryzyka każdej osoby. Tak więc dla swojego spokoju lepiej wykonać badania geotechniczne za ten tysiąc złotych i po prostu dmuchamy na zimne, wszystko będzie w porządku, niż kupując działkę w ciemno, licząc na to, że wszystko będzie dobrze. Może będzie dobrze, ale również może być tak, że niestety dobrze nie będzie.

Czy pośpiech przy zakupie działki jest tego warty? Co z tego że kupisz działkę szybko, bez sprawdzania, jak się okaże, że jednak jest problem. A jeżeli jest problem, to albo zapłacisz dużo pieniędzy, żeby się pobudować, albo będziesz szukał kogoś, kto kupi tę działkę, ukryjesz przed nim fakt tego, że ta działka jest felerna i będziesz szukał przez kolejne miesiące innej działki. Poza tym, jeżeli przy tej jednej kwestii jesteś niestaranny, to co z innymi?

Czy sprawdziłeś księgę wieczystą? Czy sprawdziłeś wszystkie dokumenty? Czy sprawdziłeś zapisy planu miejscowego i warunku zabudowy? Czy jesteś pewien, że na tej działce można wybudować dom? Czy sprawdziłeś, jaki jest koszt podłączenia wodociągu, kanalizacji i prądu? I tak dalej, i tak dalej. Te wszystkie rzeczy, które wykonujesz, minimalizują Twoje ryzyko. Jeżeli czegoś nie sprawdzisz, po prostu ryzykujesz.

Ja nie jestem tylko ostrożny na budowie czy też przy szukaniu działek, ja po prostu jestem ostrożny w życiu codziennym, ponieważ wiem, że przeróżne są problemy. Wiem na przykład, że nie warto ufać nowopoznanej osobie, jeżeli ma coś Ci do zaoferowania, ponieważ na przykład osoba, która sprzedaje działkę, samochód, mieszkanie, może czegoś nie wiedzieć, może coś przeinaczyć, może przekazać Ci niesprawdzone informacje, może na koniec po prostu kłamać po to, aby ta transakcja doszła do skutku. W związku z tym ja się zawsze opieram na dokumentach, faktach, danych, a nie na tym, co mi kto powiedział, i na tym bardzo dobrze wychodzę 🙂 Chciałbym to moje podejście i wam przekazać.

To życiowe podejście polega na przykład na tym, że zawsze zapinam pasy w samochodzie, niezależnie od tego, ile mam metrów do przejechania. Dlaczego? Bo wiem, co się może zdarzyć, kiedy pasów nie masz. Możesz być świetnym kierowcą, niczego nie jesteś w stanie jednak przewidzieć, może być jakiś wypadek, ponieważ ktoś Ci wyjedzie z podporządkowanej, no i nawet przy małych prędkościach, typu trzydzieści, czterdzieści na godzinę, może coś się stać.

Moja koleżanka jeździła parę lat bez pasów, bo jeździła tylko po drogach lokalnych, niedaleko Żyrardowa, aż do pewnego wypadku, kiedy w przed nią zatrzymał się dość nagle jakiś samochód ciężarowy, koleżanka zahamowała tam z dwusekundowym czy tam trzysekundowym opóźnieniem, władowała się w tył tego samochodu. Efekt? Cztery tygodnie rehabilitacji. No i co? Musiało się stać nieszczęście, aby od teraz koleżanka zawsze zapinała pasy. Mój kolega pędził po lokalnych drogach po sto dwadzieścia, po sto czterdzieści kilometrów na godzinę, jeździł z prędkością autostradową po drogach, które pozostawiały wiele do życzenia, niezależnie, czy w dzień, czy w nocy, no i wychodził z założenia, że co się może stać, samochodów nie ma z naprzeciwka albo są bardzo rzadko, więc jest bezpiecznie. No i stało się. Wyskoczyła mu sarna, wypadek, samochód do kasacji. Od tego momentu kolega na tempomacie ustawia sześćdziesiąt kilometrów na godzinę i się już przestaje spieszyć.

Żeby nie było, że tylko gadam o znajomych, ja też nie byłem najmądrzejszy. Rok chyba po tym, jak dostałem prawo jazdy, przejeżdżałem przez przejazd kolejowy w Nadarzynie. Przejazd był otwarty, to ja sobie po prostu przejechałem przez niego, nie zatrzymując nawet na chwilę. Podczas przejazdu zatrąbił pociąg. Spojrzałem w prawo, pociąg był niedaleko mnie. Nie jechał on może zbyt szybko i nie było ryzyka wypadku, ale powiem szczerze, że to dało mi tak do myślenia, że od tego momentu zatrzymuję się zawsze przed przejazdem kolejowym, patrzę w lewo, patrzę w prawo, dopiero wtedy ruszam, wychodząc z założenia, że stracę najwyżej pięć sekund, a może nawet oszczędzę sobie życie. I to jest trochę tak, że dopóki nas pewne rzeczy nie dotkną osobiście lub nie dotkną naszej rodziny, to nie wierzymy, że takie rzeczy mogą się nam spotkać. Jeżeli nie mamy wśród znajomych, rodziny osób, które się budowały i którym teraz wychodzi wilgoć w budynku, no to nie wierzymy, że takie rzeczy nam się zdarzą, więc nie doceniamy tego, jak zabezpieczenie fundamentów jest bardzo istotne. A jeżeli tego nie doceniamy, to jesteśmy chłonni na różne dobre rady znajomych czy też wykonawców, którzy mówią dobra, nie warto tego fundamentu zabezpieczać, bo ja się buduję od tylu lat i nie ma problemu.

Aby stwierdzić, że wilgoć rzeczywiście jest problemem, wystarczy posłuchać osób, które zajmują się badaniem domów na rynku wtórnym. Karolina Malicka, znana szerzej jako W Szpilkach na Budowie, twierdzi, że największym i najbardziej powtarzanym problem przy domach na rynku wtórnym jest wilgoć, i taka od fundamentów, i od strony kominów, dachu. Mówimy czasami o domach, które mają tylko kilka lat.

Problem więc istnieje. Zrób wszystko, aby Twój dom został wybudowany prawidłowo. To projektant budowy i kierownik budowy odpowiadają za to, że Twój dom będzie dobrze zaprojektowany i wybudowany. Wszelkie rady znajomych, rodziny i tak dalej traktuj bardziej informacyjnie, natomiast nie wprowadzaj żadnych zmian na własną rękę, zawsze ustal to z ludźmi, którzy mają odpowiednią wiedzę, doświadczenie i za daną decyzję wezmą odpowiedzialność.

Pamiętaj, że nawet dobry wykonawca nie bierze za swoje decyzje odpowiedzialności. To znaczy, jeżeli zaproponuje Ci jakieś rozwiązanie, które nie jest zgodne z projektem budowlanym, a Ty nie porozmawiasz o tym z projektantem i wprowadzisz tę zmianę, którą wykonawca sugeruję, no to w przypadku jakikolwiek problemów projektant oczywiście umywa ręce, ponieważ wykonałeś coś na budowie niezgodnie z projektem, a wykonawca powie Ci, że on nie pamięta albo wzruszy ramionami i tyle. Wykonawcy czasami proponują pewne rozwiązania tylko dlatego, że tylko takie rozwiązania znają, a nie proponują rozwiązania dlatego, że one są dla Ciebie dobre.

Przykładowo w Twoim projekcie budowlanym jest przewidziany beton podkładowy. Beton podkładowy ma wiele zalet, przede wszystkim wyrównuje on poziom, ponieważ żaden wykop nie jest równy, więc ten beton podkładowy wszystko wyrównuje. Poza tym na takim betonie podkładowym można równiutko ułożyć zbrojenie, i jeżeli już będzie beton właściwy, to mleczko cementowe z tego betonu nie będzie uciekało w grunt. Jeżeli chcesz trochę więcej wyjaśnień, zachęcam Cię do pierwszego artykułu z cyklu budowa domu krok po kroku – dużo zdjęć!

Uużywanie betonu podkładowego ma wiele zalet. Są oczywiście także wady: ciut wydłuża czas budowy i kosztuje. Koszt nie jest może duży, ale mimo wszystko są osoby, które rezygnują z tego betonu podkładowego pod na przykład naciskiem czy też dobrymi radami wykonawcy. Wykonawca może na przykład stwierdzić, że on od kilkunastu lat w ten sposób buduje, w ogóle takich udziwnień unika i wszystko jest w porządku, więc po co masz przepłacać. Tymczasem ryzyko jest i są na to argumenty. Przede wszystkim, jeżeli będziesz układał zbrojenie bezpośrednio na gruncie, to ten grunt nigdy nie jest równiutki. W momencie, kiedy wlejesz beton właściwy, to zbrojenie może być od gruntu oddalone na zbyt małą odległość, co jest ryzykowne, ponieważ za mała otulina betonowa grozi tym, że zbrojenie będzie po prostu narażone na wilgoć i stal będzie skorodowana. Jeżeli wlewasz beton podkładowy bezpośrednio w grunt, to grozi to obsypywaniem się ziemi. No i teraz tak, masz beton, który przyszedł z betoniarni, ten beton jest pielęgnowany, ma właściwości takie jak powinien mieć, zgodnie z projektem i tak dalej, wlewasz go do wykopu bezpośrednio, ziemia się obsuwa, i ten beton nie ma właściwości takich, jakich powinien mieć, co grozi na przykład spękaniami tynku w przyszłości. I kolejna rzecz, jeżeli wlewasz beton bezpośrednio w grunt, to mleczko cementowe ucieka do gruntu i beton także będzie miał niższą wytrzymałość.

Rezygnując z betonu podkładowego, ryzykujesz tym, że będziesz miał słabszy beton, skorodowaną stal, a to wszystko powoduje, że dom będzie po prostu mniej trwały i będzie bardziej narażony na czynniki zewnętrzne.

Wykonawca może twierdzić, że on tak buduje kilkanaście lat i nie ma problemów, z kilku powodów.

Przede wszystkim, no jeżeli wybudował dom dla inwestora, to jeżeli coś by się stało z domem za kilkanaście lat, to nawet o tym nie będzie wiedział. Nic dziwnego, jeżeli po kilkunastu latach pojawią się rysy w budynku, to nikt nie będzie szukał kontaktu do wykonawcy, który budował kilkanaście lat temu, bo tak naprawdę taka rysa w budynku to ją trudno powiązać z błędami na etapie fundamentów. Raz, że jeżeli są rysy na ścianie, to pierwsza myśl to jest obarczanie winą tynkarza, a poza tym, to który inwestor ma kontakt do swojego wykonawcy po 15 latach?

Wykonawca trochę w takiej jest błogiej nieświadomości. Bo to nie jest tak nagle, że brak betonu podkładowego grozi katastrofą budowlaną. Absolutnie nie. Dom raczej będzie spokojnie stał przez kilkadziesiąt lat, natomiast właśnie ten słabszy beton powoduje, że dom może po prostu ujawniać pewne usterki. Więc tym bardziej, jeżeli nie ma katastrofy budowlanej, to wykonawca też nie wie, że zostało coś przez niego źle wykonane.

Być może jednak wykonawca rzeczywiście wybudował w ciągu tych dwunastu lat domy, z którymi jest wszystko okej, ale jednak dwanaście lat w porównaniu do całego żywota domu, to jest tyle, co nic, niektóre błędy wychodzą dopiero po kilkudziesięciu nawet latach, wtedy, kiedy już wykonawca jest dawno na emeryturze.

W związku z tym, jeżeli budujesz dom taki, który ma Ci starczyć do późnych lat, dom, w którym mają zamieszkać w przyszłości Twoje dzieci, może i wnuki, to tym bardziej nigdy nie oszczędzaj na żadnym etapie budowy, wybierz najlepszych wykonawców, zabezpiecz wszystko w odpowiedni sposób, wykonaj wszystko zgodnie z projektem, zgodnie z zaleceniami kierownika budowy, tak aby po prostu uniknąć jakichkolwiek problemów w przyszłości.

Opowiedziałem o fundamentach, ponieważ jeżeli będziesz nieostrożny na tak wczesnym etapie, to tym bardziej będziesz nieostrożny na kolejnych etapach i będą Cię kusiły różne dziwne oszczędności, będzie Cię kusiło, żeby przyspieszyć pracę kosztem jakości, a jednak fundamenty są bardzo istotne. Jeżeli fundamenty będą wykonane nieprawidłowo, to błędy wyjdą bardzo późno, a naprawa błędów na etapie fundamentów będzie bardzo, ale to bardzo kosztowna. I nie chcę za bardzo wchodzić w inne szczegóły techniczne, traktuj te informacje w podcaście, także informacje na blogu, jako informacje przykładowe. Na blogu w artykule krok po kroku opisuję budowę pewnego domu według konkretnego projektu, w którym zastosowano konkretne rozwiązania. W Twoim projekcie budowlanym mogą być zupełnie inne rozwiązania. Ważne jest to, aby wykonawca stosował się właśnie do tych rozwiązań, które są w twoim projekcie. A jeżeli w Twoim projekcie nie ma opisanych konkretnych rozwiązań, to zwróć się do projektanta z żądaniem uzupełnia tych informacji. Może być na przykład tak, że projektant pisze, żeby zastosować na fundamenty dysperbit lub ciężką izolację przeciwwodną. Jeżeli masz takie sformułowanie w projekcie, to znaczy, że projektant tak naprawdę nie do końca wie, co pisze, być może nie widział badań geotechnicznych, być coś skopiował z innego projektu, więc to nie jest informacja konkretna. Słówko “lub” w tym kontekście oznacza, że wykonawca nie wie, co robić, a projektant nie jest pewien, czy są ciężkie warunki gruntowe, czy też lekkie, w związku z tym poproś projektanta o uzupełnienie.

Z drugiej strony ja absolutnie nie mówię, że każdy wykonawca jest zły. Czasami mam takie wrażenie, że trochę zbyt krytykuję wykonawców. Absolutnie tak nie jest. Jest bardzo wielu bardzo rzetelnych wykonawców, którzy mają dobre pomysły. I teraz chodzi o to tylko, żeby nie stosować w ciemno rad wykonawców, bo może być sytuacja taka, że wykonawca ma bardzo dobrą radę, warto jednak, a właściwie należy, każdą tego typu radę konsultować z kierownikiem budowy lub projektantem, którzy za tą decyzję wezmą odpowiedzialność. Tak więc jak najbardziej warto słuchać każdej ze stron, natomiast ważne jest to, żeby nie podejmować decyzji na własną rękę.

Budujesz prawdopodobnie swój pierwszy dom, nie ma co ściemniać, nie wiesz na temat budowy bardzo dużo, nie masz wiedzy takiej jak ma projektant, nie masz takiej wiedzy jak kierownik budowy, jak wykonawca, jak instalatorzy i jeszcze wiele ekip. Ja myślę, że mam wiedzę jedną setną tego, co jest potrzebne do tego, aby wybudować dom, ponieważ, żeby tylko poznać na przykład kwestię związaną z projektem budowlanym, musiałbym teraz ukończyć kilkuletnie studia, potem jeszcze mieć kilka lat praktyki i może bym coś wiedział. Tak więc moja wiedza jest naprawdę bardzo ograniczona, pomimo tego że oczywiście na blogu udzielam wiele przydatnych informacji. Ale no nawet ja, budując kolejny budynek, nie ośmieliłbym się podejmować sam decyzji, ponieważ jeżeliby coś złego stało, to tylko ja bym miał do siebie pretensje. Po to płacę podwykonawcom, po to zatrudniam, angażuję ludzi, którzy mają doświadczenie i wiedzę, aby za swoją decyzję wzięli odpowiedzialność. Dlatego też ważne jest to, aby przy rozmowie z każdym wykonawcą, projektantem, kierownikiem budowy, wykonawcą, uzyskać kopie ubezpieczenia, zobaczyć ich OC, zobaczyć, na jaką ono jest wartość, najlepiej nawet dołączyć tę kopię ubezpieczenia do umowy z danym wykonawcą po to, aby mieć pewność, że nawet jeżeli wydadzą się gdzieś nieszczęścia, to ubezpieczyciel pokryje koszt ewentualnych napraw. Ta kwota ubezpieczenia jest bardzo istotna, bo wielu wykonawców ma ubezpieczenie, ale dla Ciebie na przykład ubezpieczenie na wartość 100000 złotych jest tak naprawdę śmiesznie niskie. Bo to 100000 złotych czasami może nie wystarczyć na pokrycie usterek, a wykonawca na przykład buduje kilka domów czy też kilkanaście domów rocznie, więc sto tysięcy złotych ubezpieczenia to jest tak naprawdę kwota śmieszna. W związku z tym tak ważne jest, aby zobaczyć, jakie ubezpieczenie ma wykonawca i je dołączyć do budowy, tak abyś czuł się po prostu bezpiecznie, a to wszystko po to, aby oczywiście znowu ograniczyć Twoje ryzyko podczas budowy.

Myślę, że niezłym porównaniem do budowy jest dbanie o własne zdrowie. Zobacz, przypuśćmy, że od teraz na śniadanie, na obiad i na kolację będziesz jadł chipsy, będziesz jadł tylko jakieś tłuste rzeczy, zero ruchu, zero ćwiczeń, coca-cola, jakieś dziwne energetyki na okrągło, no i co się stanie? Na początku nic się nie stanie. Być może będziesz czuł się trochę tam, będzie Ci trochę mdło, ale tak naprawdę przez kolejne tygodnie lub nawet być może miesiące nawet nie odczujesz żadnych problemów z taką dietą, z takim trybem życia. Dopiero po kilkunastu lub nawet po kilkudziesięciu latach wyjdą problemy. Problemy zdrowotne, problemy z kręgosłupem i tak dalej. W związku z tym to jest dla nas naturalne, że jeżeli będziesz o zdrowie nie dbał, to niestety będzie problem, natomiast jeżeli zaczniesz dbać o zdrowie już teraz Twój starszy ja Ci po prostu podziękuje.

Myślę, że każdy z nas by się skrzywiłby na propozycję znajomego na przejście na dietę chipsową albo jakąś czokoszokową i jego argument, że on tak się żywi od kilku miesięcy byśmy po prostu wyśmiali, i tak naprawdę tak samo trzeba traktować budowę. Staramy się, aby budowa szła zgodnie ze sztuką budowlaną, tak samo jak dbamy o nasze zdrowie na co dzień, po to, żeby za te kilkanaście, kilkadziesiąt lat nie pluć sobie w brodę, a to, że znajomy opowiada jedno czy drugie tak naprawdę nie powinno mieć dla nas żadnego znaczenia, ponieważ znajomy także nie bierze za to żadnej odpowiedzialności i my nie mamy żadnej pewności, że on wybudował dom rzeczywiście, który na lata mu wystarczy. Nie ma znajomy takiej wiedzy, dla Ciebie partnerem do dyskusji jest projektant, kierownik budowy oraz inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli takiego zdecydujesz się zaangażować.

I naprawdę uczmy się na błędach innych, zapinaj pasy w samochodzie, dbaj o swoje bezpieczeństwo i bezpieczeństwo współpasażerów, wymagaj od swoich współpasażerów, żeby także zapinali pasy, dbaj o to, żeby Twoje dzieci jeździły w foteliku, a nie były tylko zapięte pasami. Mówimy oczywiście o małych dzieciach, na przykład w wieku przedszkolnym, bo niestety czasami widzę w samochodach małe dzieci przyjęte tylko pasami, masakra, wolę o tym nawet nie myśleć, co się może zdarzyć podczas wypadku. Jeżeli jedziesz na jakąś wycieczkę rowerową, zawsze miej kask, miej świadomość tego, że może się zdarzyć wypadek i po prostu upadniesz głową, i walniesz w krawężnik na przykład. Tak mój znajomy stracił wzrok, tak więc ja zakładam kask, bo znam ryzyko związane z jazdą rowerem bez kasku. Dbaj o swoje zdrowie, siedź prosto przed komputerem, rób ćwiczenia, może pójdź na basen, dbaj o to, żebyś ograniczał swoje ryzyko. I tak naprawdę, jeżeli zaczniesz dbać o to podczas takiego życia codziennego, jeżeli będziesz ostrożny na co dzień, to podczas budowy to Ci po prostu wejdzie w krew i po prostu będzie to budowa spokojniejsza. Nie będziesz myślał o jakichś właśnie oszczędnościach, dziwnych akcjach, tylko będziesz postępował według instrukcji, według projektu budowlanego i ta budowa naprawdę będzie o niebo spokojniejsza, i zarazem będzie o niebo lepsza.

Wielkie dzięki za wysłuchanie podcastu, teraz szykuję artykuł na temat nowych przepisów budowlanych. Jest pewne zamieszanie, chciałbym parę mitów rozwiać. Jednym z tych mitów jest to, że nowe przepisy narzucają obowiązek wentylacji mechanicznej z rekuperacją. Nie, nie jest to prawda. Jest faktycznie trudniej zaprojektować dom z wentylacją grawitacyjną lub hybrydową, ale dalej jest to możliwe, natomiast projektanci idą troszeczkę na łatwiznę i projektują czasami wentylację mechaniczną, narzucając ją inwestorowi. Natomiast wiem o tym, że nie każdy chce mieć wentylację mechaniczną, więc uspokajam, nic się tutaj w tym zakresie nie zmieniło, więc obserwuj mojego bloga, zapisz się może nawet do newslettera, będziesz wtedy informowany o wszystkich nowych artykułach.

No i oczywiście zachęcam Cię do odwiedzenia fanpage`a na Facebooku, mam już tam ponad dziesięć tysięcy osób, tak więc też będą tam nowe posty, nowe informacje.

A jeżeli chciałbyś już teraz się dobrze do budowy przygotować, to bardzo zachęcam Cię do zakupienia mojego kursu o budowie domu, o tym, jak się do budowy przygotować. Cały kurs trwa aż ponad właściwie piętnaście godzin, piętnaście godzin materiałów wideo, dodatkowe materiały, arkusze kalkulacyjne, wzory umów, moja książka, wersja ebook, audiobook i za małą dopłatą także wydanie papierowe. Oraz dostęp do naszej grupy dla kursantów. Mamy w tej chwili tam około trzysta osób, więc naprawdę to wszystko fajnie, pięknie działa.

(Doprecyzuję: do grupy dla kusantów dołączyło 300 osób – 200 osób jeszcze tego nie zrobiło).

No i muszę uprzedzić, że jeszcze myślę, przez cały luty prawdopodobnie, może jeszcze przez marzec, kurs będzie w atrakcyjnej cenie 390 złotych, natomiast w ciągu dwóch miesięcy cena kursu wzrośnie o co najmniej 100 złotych, tak więc teraz jest naprawdę bardzo dobry moment, żeby kurs kupić, nawet jeżeli planujesz budowę za rok, dwa czy też trzy, ponieważ dostęp do wszystkich moich kursów masz dożywotnio. Nie ma więc obaw, że dostęp Ci zostanie odebrany. Co więcej, wszystkie aktualizacje, wszystkie nowe odcinki będą także Tobie udostępniane bezpłatnie. Tak samo zawsze będziesz uczestnikiem mojej grupy dla kursantów, będziesz mógł zawsze zadawać pytania, tak więc warto. A jeżeli jeszcze nie masz działki, to możesz kupić dwa moje kursy, kurs o działce wtedy możesz kupić za połowę ceny i także ten kurs jest dożywotnio. Tak więc oba kursy to jest prawie trzydzieści godzin wiedzy, mnóstwo materiałów, cena bardzo atrakcyjna, no bo za te trzydzieści godzin zapłacisz mniej więcej sześćset zł brutto, jeszcze tylko przez luty i marzec, i jest to rewelacyjna oferta. A skoro podcast jest o ograniczaniu ryzyka, to dodam, że od zawsze kurs wiąże się z zerowym ryzykiem, masz aż trzydzieści dni na zwrot tego kursu, dajesz znać, ja o nic nie pytam, zwracam Ci pieniądze na konto, tak więc masz trzydzieści dni na przeklikanie, obejrzenie i zobaczenie, czy kurs jest na pewno dla Ciebie. Szczegółowy opis wszystkich kursów znajdziesz tu:

Wielkie dzięki raz jeszcze, życzę Ci miłego wieczoru lub miłego dnia i do usłyszenia.

Pozdrawiam serdecznie,

Sławek Zając

Artykuł Jak ograniczyć ryzyko podczas budowy domu? pochodzi z serwisu Blog Budowlany: Jak się wybudować i nie zwariować.

23 odcinków